أثرت جائحة كورونا على الأسواق العالمية في مختلف المجالات وكان للجائحة تأثير ضخم على سوق العقارات عالميًا، حيث أدت سياسات الإغلاق التي اتبعتها الحكومات في العديد من الدول إلى زيادة الوقت الذي يتم تمضيته في المنازل، وبالتالي ارتفع الطلب على المنازل بمختلف أنواعها، سواء منازل الأسرة الواحدة أو المنازل ذات مساحة أكبر، وغيرها من العوامل المؤثرة على أسعار المنازل.
يناقش هذا المقال تطورات أسعار العقارات عالميًا، ويبرز الدول صاحبة أكبر تغيرات في الأسعار.
أولًا- تطور أسعار سوق العقارات عالميًا:
وفقًا لتقرير مؤشر أسعار المنازل العالمية المقدم من نايت فرانك “Knight Frank” في عام 2021، فإن متوسط نمو أسعار المنازل لعدد 56 دولة في 12 شهرًا حتى الربع الأول من 2021 بلغ 7.3%. إضافة إلى ذلك، من بين 56 دولة شملها التقرير، حققت 13 دولة زيادة في الأسعار مزدوجة الرقم (أي 10% فأعلى) في 12 شهرًا حتى الربع الأول من عام 2021.
شكل 1: نسبة التغير في أسعار المنازل خلال 12 شهرًا حتى الربع الأول من 2021
المصدر: تقرير مؤشر أسعار المنازل العالمية المقدم من نايت فرانك “Knight Frank”، الربع الأول من عام 2021.
وبناءً على الشكل (1)، بشكل عام، فإن الدول العشر ذات أعلى نسبة تغير في أسعار المنازل في 12 شهرًا حتى مارس 2021 هي دول متقدمة. تأتي تركيا في المرتبة الأولى بين الدول صاحبة أعلى نسبة تغير في أسعار المنازل، حيث ارتفعت أسعار المنازل التركية بنسبة 32% في 12 شهرًا حتى الربع الأول من 2021. ووفقًا لمقال بعنوان “ارتفاع أسعار الشقق في تركيا بداية 2021” المقدم من شركة الفنار للاستشارات العقارية، جاءت الزيادة في الأسعار في تركيا -تمامًا كما هو الحال في بقية العالم- بسبب ارتفاع الطلب على العقارات في ظل تطبيق سياسات الإغلاق وتقضية المزيد من الوقت في المنازل (هذا بالإضافة إلى توفير القدرة على تملك العقارات أونلاين، والذي سهل من قدرة الأفراد والأسر على شراء العقارات)، في حين أن الزيادة في المعروض من المنازل كانت محدودة بسبب التوقف المؤقت في حجم كبير من الإنشاءات السكنية الجديدة بسبب الإجراءات الاحترازية ضد انتشار فيروس كورونا. في حين أنه وفقًا لشركة الفنار للاستشارات العقارية، فإن الزيادة السنوية الطبيعية في أسعار المنازل تتراوح بين 1% و3%.
وتأتي نيوزيلندا في المرتبة الثانية من بين الدول ذات أعلى نسبة تغير في أسعار المنازل في 12 شهرًا، حيث ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 22.1%. وفي حين أن هناك فارقًا ضخمًا بين نيوزيلندا وتركيا في نسبة الارتفاع؛ إلا أنها أيضًا زيادة ضخمة في الأسعار. ثم تأتي لوكسمبورج في المرتبة الثالثة بحجم ارتفاع بلغ 16.6%، وسلوفاكيا بنسبة 15.5%، والولايات المتحدة بنسبة 13.2%.
ولكن وفقًا لتقرير نايت فرانك “Knight Frank”، كان للجائحة تأثير مختلف على أسعار المنازل في بعض البلدان، حيث انخفضت أسعار المنازل في إسبانيا بنسبة 1.8% وفي الهند بنسبة 1.6%، وفي المغرب بنسبة 1.2%، وفي ماليزيا بنسبة 0.9%.
ثانيًا- مؤشرات أخرى لسوق العقارات العالمي:
شكل 2: الدول صاحبة أعلى نسبة نمو في الائتمان الحقيقي على أساس سنوي في الربع الرابع من 2020
المصدر: بيانات مراقبة الإسكان العالمية المقدمة من صندوق النقد الدولي، يونيو 2021.
وفقًا لبيانات مراقبة الإسكان العالمية المقدمة من صندوق النقد الدولي والتي كان التحديث الأخير لها في يونيو 2021، فقد كانت تركيا صاحبة أعلى نسبة نمو في الائتمان في الربع الرابع من عام 2020 على أساس سنوي، حيث بلغت نسبة النمو 18.1%. الأمر الذي يعطي نظرة على الزيادة الكبيرة في الطلب على العقارات، وأيضًا تعكس الزيادة في الأسعار. وتأتي الصين في المرتبة الثانية من بين الدول صاحبة أعلى نسبة نمو في الائتمان، حيث بلغت نسبة نمو الائتمان في الصين 13.5% في الربع الرابع من عام 2020 على أساس سنوي. إضافة إلى ذلك، كانت المجر صاحبة ثالث أعلى نمو، حيث بلغت نسبة النمو 11.8% وهي ثالث دولة صاحبة نسبة نمو في الائتمان مزدوجة الرقم. ثم تأتي كوريا بنسبة نمو تبلغ 9% والبرازيل بنسبة نمو تبلغ 8.1%. لذلك، وفقًا لتقرير من نايت فرانك “Knight Frank”، شددت العديد من الحكومات مثل حكومة الصين ونيوزيلندا وأيرلندا قواعد الإقراض، كما قامت برفع قيمة الرسوم المفروضة على عمليات الشراء المتعددة. وتفكر الصين في فرض ضريبة على الممتلكات الوطنية.
شكل 3: الدول صاحبة أعلى نمو في أسعار المنازل نسبة إلى الدخل
المصدر: بيانات مراقبة الإسكان العالمية المقدمة من صندوق النقد الدولي، يونيو 2021. *البيانات للربع الرابع من 2020 أو أحدث بيانات. **سنة الأساس هي 2015 وهي ما تعادل 100 نقطة (سنة الأساس 2015= 100 نقطة).
إضافة إلى ذلك، بسبب سياسات الإغلاق التي اتبعتها العديد من الدول حول العالم، وارتفاع عدد الساعات المنقضية في المنازل، ارتفعت أسعار المساكن بشكل أسرع من النمو في الدخل في أكثر من نصف البلدان. وحققت البرتغال ولوكسمبورج أعلى نمو في أسعار المنازل نسبة إلى الدخل بعدد نقاط 133 (أي إن المنازل ارتفعت بنسبة 33% عن الزيادة في نمو الدخل). ثم تأتي النمسا بعدد نقاط 129، والمجر بعدد نقاط 126، ثم هولندا بعدد نقاط 126. الأمر الذي يعكس زيادة أسعار المنازل نسبة إلى الدخل بشكل ضخم في أوروبا.
شكل 4: الدول صاحبة أعلى نمو في أسعار المنازل نسبة إلى إيجارات المنازل
المصدر: بيانات مراقبة الإسكان العالمية المقدمة من صندوق النقد الدولي، يونيو 2021. *البيانات للربع الرابع من 2020 أو أحدث بيانات. **سنة الأساس هي 2015 وهي ما تعادل 100 نقطة (سنة الأساس 2015= 100 نقطة).
أخيرًا، تتأثر قدرة الأسر على الإنفاق على الإيجارات بشكل مباشر وسريع بالتغيرات في الدخل. وفي حين أن سوق العمل تأثر بشكل كبير وسلبي بجائحة كورونا، والذي أثر بشكل سلبي على قدرة الأسر على دفع إيجارات المنازل، هذا بالإضافة إلى تدخلات الحكومات للحد من تخلف الأسر عن دفع الإيجارات والحد من زيادة الإيجارات؛ إلا أن الطلب المرتفع على المنازل أدى إلى زيادة أسعار المنازل نسبة إلى إيجارات المنازل بشكل ضخم (يتأثر الطلب على المنازل بالدخل بشكل أقل نسبيًا، وفي الأغلب يكون التأثير على المدى الطويل). وحققت لوكسمبورج أعلى حجم ارتفاع في أسعار المنازل نسبة إلى الإيجارات، حيث بلغت 151 نقطة. وتليها لاتفيا بعدد نقاط 144.3. ثم تأتي جمهورية سلوفاكيا بعدد نقاط 143، والبرتغال بعدد نقاط 141، وروسيا بعدد نقاط 140.5.
باحث سابق بالمركز