تعددت صور الأعباء الاقتصادية التي أثقلت كاهل الطبقة الوسطى خلال السنوات الماضية، سواء بسبب ارتفاع أسعار الاحتياجات اليومية كالسلع الاستهلاكية والغذائية والأدوية والطاقة، أو ازدياد تكاليف الخدمات الأساسية كالصحة والتعليم ووسائل النقل، فضلًا عن صعوبة تأمين الموارد المالية لشراء أو تأجير الأصول الضرورية الكبيرة وفي مقدمتها المسكن.
يوصف هذا التحدي الأخير بأنه واحد من أبرز المخاطر التي تهدد مستقبل الطبقة الوسطى المصرية، فالأسعار المتزايدة للعقارات السكنية أصبحت أعلى من مقدور ملايين المواطنين من أبناء تلك الطبقة وفي مقدمتهم شريحة الشباب، ليُعسِر ذلك من فرص المقبلين على الزواج في تكوين أسر جديدة، فيما يضغط على أصحاب الأسر الناشئة بشكل مؤلم، خاصة مع ارتباط أرباب تلك الأسر بالعديد من الالتزامات الضرورية الأخرى، التي تضاعفت أثمانها بفعل التضخمات المتتالية التي عانى ولا يزال يعاني منها الاقتصاد المصري.
تنمية مشهودة
بدأت الدولة المصرية قبل عقد في تنفيذ عملية تنموية عمرانية شاملة كان هدفها مضاعفة رقعة المعمور المصري إلى حدود 14% من جملة مساحة مصر، فيما كانت الغاية من تلك العملية هي خلق متنفسات حضارية تساهم في استيعاب الزيادات المضطردة للسكان والمقدر متوسطها بحوالي 1.6 مليون نسمة سنويًا، بالإضافة إلى تطوير شكل المجتمعات العمرانية القائمة في الريف والحضر بما ينعكس على جودة الحياة المتوفرة للمواطنين، هذا ما دفع بالأجهزة الحكومية في 2015 إلى البدء في تشييد 22 مدينة جديدة من الجيل الرابع، إلى جانب إجراء عمليات تحديث للمدن الجديدة القائمة من الأجيال الثلاث الأولى، فضلًا عن إطلاق عدة مشروعات لتطوير المدن القديمة الكبرى وعواصم المحافظات، وترقية الحالة العمرانية بقرى الريف المصري، والقضاء على العشوائيات الخطرة التي قدر عددها في 2016 بأكثر من 350 منطقة.
حققت مشروعات الدولة التنموية في مجال العمران جملة من النجاحات الملحوظة، كان منها مثالا إعلان الحكومة المصرية في النصف الثاني من 2021 عن خلو البلاد من المناطق العشوائية الخطرة، والإعلان في الربع الثالث من العام الحالي 2024 عن انتهاء أعمال المرحلة الأولى من مشروع تطوير قرى الريف المصري والتي تخدم 18.5 مليون مواطن ريفي، بالإضافة إلى تشييد ثلاثة ملايين وحدة سكنية جديدة خلال عشر سنوات وذلك بالتعاون بين مؤسسات القطاعين العام والخاص (انظر الجدول التالي رقم 1) داخل المدن القديمة والجديدة على حد سواء بهدف توفير المساكن اللائقة بالمواطنين المصرين، ولقد كان ملاحظًا مراعاة التدرج في إعداد كل فئة من فئات تلك الوحدات تبعًا لتكلفتها المادية، بما يتلاءم مع حجم الطلب الصادر عن كل طبقة من طبقات المجتمع.
جدول رقم 1: الوحدات السكنية المنفذة خلال المدة من 2015 وحتى 2023 بواسطة القطاعين العام والخاص
المصدر: باب الإسكان، النشرات السنوية من 2016 وحتى 2024، الجهاز المركزي للتعبة العامة والإحصاء.
ملاحظة: تندرج وحدات الإسكان الاجتماعي (مشروع المليون وحدة) تحت مظلة الإسكان الاقتصادي، علمًا أن عدد الوحدات المُنفذة في إطار هذا المشروع بين عامي 2015 و2023 هو 550 ألف وحدة سكنية.
عوامل تضخمية
شهد سوق العقارات السكنية في مصر ارتفاعات سعرية مضطردة على مستوى عمليات البيع والإيجار خلال السنوات الماضية، ولقد كانت العاصمة المصرية أبرز الأمثلة في هذا الصدد؛ حيث أشار أحد التقارير الدولية إلى تضخم أسعار الوحدات السكنية المُباعة في إقليم القاهرة الكبرى بين عامي 2023 و2024 بنسبة تقارب على 90%، ولم تكن تلك الزيادة الأولى المسجلة، حيث سبقتها زيادات سعرية على مدار السنوات السابقة وإن كانت نسبها أقل حدة (انظر الشكل التالي رقم 2)، فيما سجلت أسعار الإيجارات لذات المدة 2023-2024 ارتفاعًا موازيًا بما متوسطه 42%.
المصدر: تقارير الربع الأول الصادرة سنويًا حول سوق عقارات القاهرة الكبرى للأعوام 2020، 2021، 2022، 2023، 2024 وتصدره مؤسسة الاستشارات البريطانية JLL.
تكالبت مجموعة من العوامل السلبية في إحداث تلك الأزمة، والتي يتوقع أن تستمر خلال العامين الجاري والقادم على أقل تقدير، كان من بين تلك العوامل ارتفاع سعر صرف الدولار الأمريكي مقابل الجنيه المصري بنسبة 63.38%، وذلك خلال المدة من أبريل 2019 حتى أبريل 2024، وهذا ما ساهم بدوره في زيادة أسعار مدخلات الإنتاج العقاري من الوقود ومعدات وآلات التشييد وخامات البناء الأساسية كالحديد والإسمنت ومستلزمات تجهيز وتشطيب الوحدات السكنية كالدهانات والبلاط والتوصيلات الكهربائية والأدوات الصحية والخشب (انظر الجدول التالي رقم 3)، حيث يضطر السوق المحلي إلى استيراد بعض تلك المدخلات الإنتاجية من الخارج كاملة أو جاهزة لعدم وجود مصانع لها في مصر، فيما تحتاج بعض المدخلات الأخرى المصنعة محليًا إلى استيراد بعض خاماتها لإتمام عملية الإنتاج.
جدول رقم 3: متوسطات أسعار بعض مدخلات الإنتاج العقاري بين العامين 2019 -2023 ومعدل زيادتها السنوية
(بالجنيه المصري)
المصدر: نشرة أسعار مواد البناء، إصدارات شهر ديسمبر السنوي من 2019 حتى 2023، وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
وجود حالة من عدم اليقين الاقتصادي على مدار السنين الأخيرة، وظهور مخاوف من تصاعد منحنى التضخم واستمرار تذبذب العملة المحلية مقابل نظيراتها من العملات الصعبة الأجنبية في السوقين الرسمية والموازية، كانا أيضًا من عوامل إحداث الأزمة العقارية الراهنة؛ حيث اتجه الكثير من المواطنين، خاصة من أصحاب الثروات الصغيرة، إلى وضع مدخراتهم في الملاذات الآمنة التقليدية كاكتناز العملات الأجنبية الصعبة والمعادن النفيسة مثل الذهب الذي تضاعفت قيمته بأكثر من 432% خلال المدة بين أكتوبر 2019 وأكتوبر 2024، بالإضافة إلى شراء الأصول الكبيرة وفي مقدمتها العقارات. كما أدت عمليات تصدير العقار الكثيفة خلال السنوات الماضية بفعل الدعاية للاستثمار العقاري في السوق المصري داخل الدول الخليجية، وبفعل استقبال البلاد ما يجاوز تسعة ملايين لاجئ من الدول الإقليمية المضطربة، إلى خلق حالة من الطلب المضاعف على المنتجات العقارية.
لا يمكن إلقاء اللوم الكامل في حدوث الأزمة العقارية الراهنة على الأبعاد الاقتصادية الداخلية فقط، فهناك عوامل خارجية كان لها تأثيرها المباشر وغير المباشر في ظهور أزمة العقار في مصر، وإن خفت الأوزان النسبية لتلك الأخيرة عن سابقتها من العوامل المحلية. نذكر من تلك العوامل الخارجية مثالًا الأزمة الاقتصادية العالمية التي خلفتها جائحة كوفيد-19، حيث أسهمت تداعيات الجائحة وما تبعها من إغلاقات وقائية وانقطاع لسلاسل الإمداد الدولية خلال 2020، في زيادة الطلب السلعي العالمي على مدار السنوات اللاحقة بهدف تعويض ما وقع من فاقد زمني واقتصادي، وهذا ما رفع بدوره من أسعار مختلف السلع المنتجة عالميًا بما فيها مدخلات الإنتاج العقاري بنسبة 6.74% في 2022 وحدها. كما تسهم التوترات العسكرية والسياسية الجارية بالمنطقة حاليًا في الحد من ظهور ونشاط المزيد من البدائل الاستثمارية الإنتاجية، التي يسعى المستثمرون المتوسطون والصغار عادة للمشاركة فيها، سواء بالأسهم أو برأس المال، مما يضطر هؤلاء المستثمرين إلى المزاحمة في سوق الاستثمار العقاري أملًا في تحقيق أية هوامش ربحية، مما يرفع بدوره من الطلب على العقار وبالتالي تضخم سعره.
محدودية اقتصادية
عايشت مصر على مدار الأعوام الأخيرة حالة من التضخم المتسارع التي بلغ متوسط معدلاتها 6% سنويًا، قبل أن تتحول خلال عامي 2022 و2023 إلى حالة من التضخم الجامح غير المستقر الذي ارتفعت معدلاته لحد 35% (انظر الشكل التالي رقم 4)، ويتوقع أن تستمر تلك الحالة التضخمية القاسية في الأسعار خلال العام الحالي 2024، خاصة مع وصول معدلات التضخم الأساسي للأشهر التسعة من العام الحالي لمتوسط 28.64%.
المصدر: النشرة الشهرية للأرقام القياسية لأسعار المستهلكين، الجهاز المركزي للتعبة العامة والإحصاء، سبتمبر 2024.
في مقابل هذا التضخم المتزايد، لم تتمكن متوسطات الأجور من في مصر من تجاوز عتبة الخمسة آلاف جنيه خلال العام الماضي 2023، وهو ما مثّل تقدمًا ماديًّا متواضعًا بالمقارنة مع ذات المتوسطات في عام 2018، كما مثل تراجعًا عن متوسطات الأجور المسجلة عام 2019 (انظر الجدول التالي رقم 5)، لتعطي المعدلات السابقة مؤشرًا على تعمق أزمة الفقر في مصر والتي كانت قد طالت في 2019 قرابة 30% من جملة الشعب المصري، حيث تشير التحليلات إلى احتمالية توسع قاعدة الفقراء المنتمين إلى الشريحة الدنيا من الطبقة الوسطى، خاصة مع انحدار الكثير من أبناء الشريحتين الوسطى والعليا من الطبقة الوسطى إلى الشريحة الدنيا من تلك الطبقة بسبب تقلص دخل الفرد الناتج عن كسب العمل إلى ما متوسطه 1.54 دولارًا يوميًا وهو أقل من حد خط الفقر العالمي المقدر حاليًا 2.15 دولار يوميًا.
شكل رقم 5: متوسطات الأجور ونسب تغيرها السنوية بين الأعوام 2018 -2023، وقيمتها مقابل الدولار في كل عام
المصدر: النشرة السنوية لإحصاءات التوظف والأجور وساعات العمل للأعوام ما بين 2018 و2023.
ملاحظة: تم حساب سعر صرف الجنيه مقابل الدولار الأمريكي وفقًا لبيانات أسواق النقد في شهر ديسمبر من كل عام.
تدفع التحديات المالية السابق عرضها بمواطني الطبقة الوسطى وأيضًا الطبقة الدنيا إلى إعادة تحديد أولوياتهم، حيث يقوم هؤلاء المواطنون بتوجيه أغلب مواردهم المالية الشهرية المتاحة لتغطية نفقات احتياجاتهم الأساسية واليومية التي كانت تستهلك في 2020 حوالي 80% من مدخولاتهم، ويأتي على رأس قائمة تلك الاحتياجات توفير الغذاء الذي شهد تضخمًا سعريًا متوسطه 103% خلال المدة من سبتمبر 2022 وحتى سبتمبر 2024، بالإضافة إلى سداد الفواتير مقابل استخدام خدمات المرافق العامة من كهرباء ومياه وغاز، والإيجارات المستحقة على من لا يمتلكون وحدة سكنية، ونفقات الرعاية الصحية والدواء، والتعليم، والانتقالات والمواصلات، والملابس، هذا ما يحد من قدرة المواطنين على ادخار واستثمار أية فوائض مالية يمكن عن طريقها شراء أصول وممتلكات كالشقق والمباني السكنية لمعيشة الأسرة أو لتوفير مساكن لزواج الأبناء (انظر الشكل الأخير رقم 6).
المصدر: إعداد الباحث اعتمادًا على النشرات السنوية لإحصاءات التوظف والأجور وساعات العمل بين الأعوام 2020 و2023، وتقارير مؤسسة الاستشارات البريطانية JLL الصادرة سنويًا حول سوق عقارات القاهرة الكبرى بين الأعوام 2020 و2024.
ملاحظة: لم يتم بعد إصدار المعلومات حول متوسط تغير الأجور بين العامين 2023 و2024، لذلك تم ترميزه بقيمة 0%، لكن لا يتوقع أن تجاري نسب الزيادة في الأجور ذات الزيادة في ارتفاع نسب تكاليف شراء وتأجير الوحدات السكنية.
مخاطر ومعالجات
من المحتمل أن تخلف أزمة تضخم أسعار العقارات السكنية مجموعة من التداعيات السلبية الخطيرة على عدد من الملفات الاقتصادية والاجتماعية، ومن أبرز تلك التداعيات السلبية المحتملة، ما يلي:
- العودة لبناء وسكنى المباني العشوائية على ما هو متاح من أراض خاصة الزراعية منها، مما سيمثل انتكاسة لمجهودات الدولة الناجحة منذ أربع سنوات في إيقاف هذا الزحف غير المخطط والمدمر للأرض الزراعية والمُشوه للعمران المصري والمُقلل لجودة حياة المواطنين.
- تعزيز العديد من مظاهر الفساد والانحلال والانحدار في المجتمع كزيادة نسب العنف والاضطراب الأسري، وارتفاع معدلات الطلاق والانفصال بين الأزواج خاصة الشباب منهم، وتنامي جرائم الرزيلة والاعتداء على الإناث، وترسيخ ظاهرة الفساد المالي والإداري تبعا لحاجة أبناء الطبقة الوسطى العاملة لزيادة دخولهم، فيما سيضطر الكثير من أبناء تلك الطبقة إلى هجرة البلاد سعيا وراء تكوين المستقبل الذي يعتبر البيت والأسرة من أساسيات ملامحه مما سيُفقد الدولة المصرية كوادرها المُتعلمة والمُنتجة.
التداعيات السابقة تستدعي تنفيذ مجموعة من التحركات بهدف معالجة الأضرار المحتملة من أزمة توفر المساكن لأبناء الطبقة الوسطى وهي كالتالي:
- تسهيل وتبسيط إجراءات برامج التمويل والإقراض العقاري لتتيح أمكانية تملك العقارات السكنية المملوكة للقطاع الخاص والأهالي سواء كانت كاملة التشطيب أو نصف تشطيب، وتقليل قيمة الفائدة عليها لأدنى الحدود الممكنة.
- توسيع مظلة المستفيدين من عمليات التأجير التمويلي الخادمة لشريحتي العقارات السكنية المتوسطة والاقتصادية.
- فتح المزيد من الأفاق الاستثمارية أمام أصحاب الثروات الصغيرة، عن طريق شراء أسهم البورصة والمشاركة في الصناديق الإنتاجية المهتمة بتمويل المشروعات الإنتاجية الصناعية والزراعية والخدمية، لتكون بديلًا عن الملاذات الآمنة التقليدية.
- تسهيل إجراءات التسجيل العقاري للوحدات السكنية المخططة والمقننة وفرض رسوم بسيطة عليها وعلى عمليات تداولها عن طريق الشراء والبيع والتأجير، وفرض حزمة من الغرامات الباهظة على من يقوم بحبس الثروة العقارية عن طريق الإغلاق وعدم الاستفادة.
- إشراك المستثمرين أصحاب رؤوس الأموال المتوسطة وصغيرة الحجم في تنفيذ الخطط الرسمية الموضوعة لتشييد العقارات السكنية المتوسطة والاقتصادية بالمدن الجديدة.
- تنظيم كيان مؤسسي في صورة مجلس عقاري أو لجنة دائمة كي يجمع أصحاب المصلحة من تطوير وبيع المشروعات الإسكانية المتوسطة والاقتصادية، مثل شركات التطوير العقاري والبنوك والجهات الرسمية ذات الصلة وأعضاء مجلس النواب والشيوخ ذوي الاختصاص ومجالس أمناء المدن الجديدة ونواب المحليات، للتوافق على سياسات تطوير هذا النوع من المساكن بما يتلاءم مع احتياجات مواطني الوسطى وما دونها من الطبقات الاجتماعية.
قائمة المراجع
المراجع العربية
- مقال بعنوان “الفقاعة العقارية والتفريغ الآمن”، مدحت نافع، جريدة الشروق، 16 سبتمبر 2024.
- بحث بعنوان “التحليل السوسيوتاريخي لوضع الطبقة الوسطى في المجتمع المصري”، مشيرة العشري، المجلد الأول، العدد 2، المجلة العلمية لكلية الآداب، جامعة دمياط، يوليو 2012.
- بحث بعنوان “السياسات الاقتصادية واضمحلال الطبقة الوسطى في مصر”، مروة البغدادي، المجلد 8، العدد 66، مجلة البحوث القانونية والاقتصادية لكلية الحقوق، جامعة المنصورة، أغسطس 2018.
- مقال بعنوان “رؤية مصر للتنمية العمرانية المتكاملة”، راندة المنشاوي، العدد 3، آفاق اجتماعية، مركز دعم أتخاذ القرار، مايو 2022.
- تقرير بعنوان “تنمية العمران من أجل الفقراء”، مصطفى عبداللاه، المركز المصري للفكر والدراسات الاستراتيجية، سبتمبر 2019.
- بحث الدخل والإنفاق السنوي للعام المالي 2019-2020، الجهاز المركز للتعبئة العامة والإحصاء.
- البيانات الصحفية حول معدلات التضخم في مصر لأشهر يناير وفبراير ومارس وأبريل ومايو ويونيو ويوليو وأغسطس وسبتمبر، البنك المركزي المصري.
- النشرة الشهرية لمتوسط أسعار المستهلك لأهم السلع الغذائية سبتمبر 2022، وسبتمبر، الجهاز المركز للتعبئة العامة والإحصاء 2024.
- Poverty & equity brief, Middle east and north Africa, Arab republic of Egypt, World bank, April 2023.
باحث أول ببرنامج السياسات العامة